Gemiddelde woning kost tien keer modaal inkomen

De huizenprijzen in Nederland blijven maar stijgen. In september kostte een gemiddelde woning €345.443, een stijging van 8,6% ten opzichte van een jaar eerder. Het was zelfs de grootste prijsstijging sinds begin 2019, zo blijkt uit de nieuwste cijfers van het CBS. De woningmarkt lijkt daarmee immuun voor de coronacrisis, want over het algemeen zien de vooruitzichten voor de economie er momenteel vrij somber uit. De belangrijkste reden voor de aanhoudende prijsstijging is de combinatie van schaarste op de woningmarkt en de extreem lage rente. Daardoor kunnen potentiele huizenkopers nog meer geld lenen om te bieden op het schaarse aanbod van woningen.

In absolute termen staan de huizenprijzen al enige tijd op recordhoogte, maar ook in relatieve termen beginnen woningen nu echt duur te worden. Door de lage rente stijgen de effectieve woonlasten veel minder snel, maar feit is dat de huizenprijzen ten opzichte van het inkomen nog nooit eerder zo hoog waren als nu. Aan het begin van de jaren zeventig en in de jaren tachtig kostte een gemiddelde woning ongeveer vier keer een modaal jaarinkomen. Nu is dat bijna tien keer zoveel.

Huizenprijzen door het dak

De grote stijging van de huizenprijzen begon in de jaren negentig, toen het mogelijk werd geld te lenen op basis van twee inkomens. Ook halveerde de rente in deze periode van tien naar vijf procent. In deze periode gingen de huizenprijzen bijna in een rechte lijn omhoog, tot vlak voor de kredietcrisis van 2008. De huizenprijzen piekten op dat moment op ongeveer €280.000. Dat was omgerekend ruim negen keer de hoogte van het modale inkomen van dat moment.

Daarna volgden zeven magere jaren, waarin een groot aanbod van woningen en vraaguitval de huizenprijzen liet zakken. De laatste jaren schieten de prijzen weer omhoog, omdat er door achterstand in de bouw een schaarste aan nieuwe woningen is ontstaan. Tegelijkertijd zakte de rente, waardoor potentiele huizenkopers op basis van hetzelfde inkomen nog meer konden lenen. De gevolgen daarvan worden steeds zichtbaarder, want voor veel mensen is een eigen huis nu al onbetaalbaar geworden.

Huizenprijzen versus modaal inkomen vanaf 1970

Een gemiddeld huis kost tegenwoordig tien keer het modale inkomen

Wanneer dalen de huizenprijzen?

Het is dus geen wonder dat steeds meer mensen zich geen huis meer kunnen veroorloven. Er zijn al signalen die wijzen op een afkoeling van de woningmarkt. Eerder deze maand werd bekend dat de gemiddelde huurprijzen in Nederland voor het eerst in zes jaar waren gedaald. In Amsterdam, waar de krapte op de woningmarkt misschien wel het grootst is, daalden de huren zelfs met 5,9% ten opzichte van een jaar geleden. Dat komt omdat er veel minder expats en toeristen naar de stad komen.

Het is de vraag hoe lang de stijging van de huizenprijzen nog zal aanhouden. Het aanbod van woningen blijft weliswaar krap, maar aan de vraagzijde van de markt kan de situatie nog wel veranderen. Als de coronacrisis langer aanhoudt kunnen meer bedrijven in de problemen komen en zal ook de werkloosheid toenemen. Ook moeten werknemers in de zwaarst getroffen sectoren rekening houden met een bevriezing van de lonen. Onder die omstandigheden lijkt een verdere stijging van de huizenprijzen steeds onwaarschijnlijker.

Deze bijdrage is afkomstig van Geotrendlines