Ook Duitsland blaast vastgoedbubbel
Duitsland wordt vaak als voorbeeld genoemd van een stabiele huizenmarkt, omdat banken daar altijd zeer terughoudend zijn geweest in hun kredietverlening. Ook moeten potentiële huizenbezitters daar verplicht een substantieel bedrag sparen voordat ze een huis kunnen kopen. Maar die tijden zijn veranderd, want ook in Duitsland begint de woningmarkt kenmerken van een bubbel te vertonen.

De afgelopen zeven jaar zijn de huizenprijzen in Duitsland gemiddeld meer dan 40% gestegen, terwijl de prijzen van appartementen in de grote steden volgens cijfers van Deutsche Bank zelfs meer dan 60% hoger liggen dan in 2010. Volgens een onderzoek dat afgelopen zomer in opdracht van de regering werd uitgevoerd bleek dat de huizenprijzen in 127 verschillende Duitse steden tot wel 30% overgewaardeerd waren.

Huizenprijzen Duitsland schieten omhoog

Door een combinatie van een extreem lage hypotheekrente en sterke economische groei zijn de huizenprijzen ook in Duitsland de laatste jaren sterk gestegen. Toch maken beleidsmakers zich nog geen zorgen, omdat de private schulden daar in verhouding tot sommige andere Europese landen nog steeds relatief laag zijn.

Volgens Michael Zahn, directeur van het beursgenoteerde vastgoedfonds Deutsche Wonen AG, is er nog aanzienlijke ruimte voor een verdere stijging van de huizenprijzen. Ook Andreas Dombret, bestuurslid van de Bundesbank, liet eerder dit jaar nog weten dat de centrale bank zich nog geen zorgen maakt over een vastgoedbubbel in Duitsland die de financiële stabiliteit kan bedreigen.

Huizenprijzen in Duitsland schieten omhoog (Bron: Trading Economics)

Kredietverlening versoepeld?

De stijging van de huizenprijzen in Duitsland is op zichzelf al indrukwekkend, maar er gaan ook al verhalen rond dat deze trend wordt versterkt door een versoepeling van de kredietverlening. Een zelfstandig ondernemer in Duitsland die werkt voor een bedrijf dat zich bezighoudt met het verstrekken van hypotheken schrijft in een e-mail aan Martin Armstrong dat de kredietnormen de laatste tijd sterk zijn verruimd. In deze e-mail schrijft hij het volgende.

"Sinds de oprichting hanteerden we een strenge limiet van 80% [loan-to-value], maar vanwege de zogenaamde vraag vanuit de markt zijn die limieten nu verhoogd om 100% financiering mogelijk te maken tegen bijna dezelfde rente. Daarnaast zijn nu ook rentevaste periodes tot 25 jaar en looptijden tot 40 jaar mogelijk. Ik heb van concurrenten zelfs nog gekkere voorstellen gezien. Deze factoren, gecombineerd met de onnatuurlijk lage rente veroorzaakt door de ECB, stellen bijna ieder huishouden in staat een huis te kopen. Naar mijn mening lopen huishoudens met een gemiddeld inkomen hierdoor het risico teveel schuld op zich te nemen en hun hele leven in de schulden te blijven. Ik heb de indruk dat het publieke model om schulden nooit af te lossen nu langzaam maar zeker wordt overgebracht naar de private sector."
We hebben deze informatie nog niet kunnen bevestigen, maar als het waar is zou dat betekenen dat ook Duitsland veel meer krediet in de woningmarkt gaat pompen. En dat betekent dat de huizenprijzen daar de komende jaren nog veel verder kunnen stijgen, mits er geen nieuwe crisis uitbreekt.