Vraag naar commercieel vastgoed daalt door stijgende rente

Door: Frank Knopers 

De stijgende rente heeft wereldwijd effect op de vastgoedmarkt, ook op commercieel vastgoed. In april daalde de verkoop van commercieel vastgoed in de Verenigde Staten naar $39,4 miljard, een daling van 16% op jaarbasis. Deze daling staat in schril contrast met de stijgende trend afgelopen dertien maanden. Toen lag het transactievolume iedere maand gemiddeld twee keer zo hoog als een jaar eerder. In maart lag de verkoop van commercieel vastgoed bijvoorbeeld nog 57% hoger dan dezelfde maand van vorig jaar. Stijgende rentes en onzekerheid over de economie zijn de belangrijkste oorzaken.

Onder commercieel vastgoed vallen gebouwen die niet als woonruimte worden gebruikt, maar die een commerciële functie hebben. Denk aan winkelpanden, restaurants, hotels en kantoorgebouwen. Door de extreem lage rente en inhaalvraag na de coronapandemie was er veel vraag naar dit soort panden, maar door de stijging van de hypotheekrente zijn nieuwe projecten nu minder rendabel geworden. Sommige investeerders haken daardoor af, omdat de rentelasten veel hoger uitvallen. Ook zijn banken door onzekere economische vooruitzichten terughoudender geworden met het verstrekken van leningen.

Sentiment vastgoedmarkt verslechtert

Door de lage rente was het afgelopen jaren erg lucratief om te beleggen in vastgoed. De verhuuropbrengsten waren immers veel hoger dan rentelasten. Voor beleggers betekent dat een aantrekkelijk rendement en voor banken die het geld verstrekken relatief weinig risico. Maar nu de rente veel hoger is en hoge inflatie de koopkracht van huishoudens aantast zijn beleggers voorzichtiger geworden. In de Verenigde Staten is de hypotheekrente in minder dan een jaar tijd verdubbeld tot 5%, waardoor sommige projecten niet meer rendabel zijn. In sommige gevallen haken kopers op het laatste moment af, ook als ze daardoor hun aanbetaling kwijtraken. "Twee tot drie jaar geleden gebeurde dat niet", zo verklaarde vastgoedmakelaar Joshua Campbell tegenover de Wall Street Journal.

Deze krant noemt als voorbeeld Innovo Property Group, een vastgoedontwikkelaar in New York. Deze vastgoedontwikkelaar zag op het laatste moment af van de aankoop van een kantoorgebouw van $855 miljoen in Manhattan. Door de hogere rente was de financiering niet meer aantrekkelijk. Het gevolg was dat ze de aanbetaling van $35 miljoen kwijtraakte. Ook andere investeerders moeten soms de afweging maken tussen een veel hogere rente betalen of de deal afblazen en de aanbetaling kwijtraken. Investeerders zijn daarom ook voorzichtiger geworden met het tekenen van nieuwe contracten.

Vroege indicator

De prijsontwikkeling van commercieel vastgoed is een vroege indicator voor het sentiment op de gehele vastgoedmarkt, omdat deze sector directe blootstelling heeft aan veranderingen in het economische klimaat. Zodra consumenten de hand op de knip houden merken winkels en horeca daar direct de gevolgen van. De markt voor residentieel vastgoed reageert daar veel minder snel op, omdat een daling van de consumentenbestedingen pas op langere termijn leidt tot meer faillissementen en oplopende werkloosheid. Zo lang huishoudens zeker zijn van hun inkomen zal er vraag naar woningen blijven bestaan. Dat verklaart waarom de huizenprijzen en de huren nog steeds stijgen, weliswaar in een iets lager tempo dan een half jaar geleden.

In Nederland heeft de stijging van de hypotheekrente ook al effect op de vastgoedmarkt. De NVM schreef eerder dit jaar in een rapport dat er in de laatste weken van maart meer woningen te koop zijn gezet. Ten opzichte van een kwartaal eerder ging het om een toename van 10%, terwijl het aantal bezichtigingen volgens Makelaarsland daalt. Ook blijven huizen iets langer in de verkoop staan. De meeste woningen gaan nog steeds boven de vraagprijs weg, maar het overbieden is al minder geworden. Door de hogere rente kunnen potentiële kopers minder lenen en stijgen de maandlasten. Daardoor worden kopers ook wat voorzichtiger met bieden. Als de economische vooruitzichten de komende maanden niet verbeteren, dan kan er op de woningmarkt een omslag gaan plaatsvinden. We blijven deze ontwikkeling op de voet volgen.

 

Deze bijdrage is afkomstig van Geotrendlines